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315特辑|土地使用年限“缩水”,如何维权?

作者:jiang      发布时间:2021-01-03      浏览量:0

导读: 又是一年"3.15",每年这个时候,有人维权、有人打官司,有人盯着屏幕关心自己又用了哪些“假”、吃了哪些“毒”。如此水深火热的消费环境,我们早已见怪不怪。今年的315,我们来看看买“假”房的那些事。

买房对老百姓来说是大事,可签合同时才发现新买房子的土地使用年限比国家规定的70年少了10-20年。 这其中的年限差额哪儿去了?

通过下面的案例来看看:

案例 0 1

买房时发现土地使用年限少了10年

2013年2月刘先生看中了润城高新花苑的一套房,并交了首付, 12月份签合同时发现合同上写的土地使用年限自2013年7月15日至2075年8月10日,而交房时间在2015年6月底,这样就算一交房就开始住也只能住60年。 随后与售楼部的人交涉,最后开发商承诺免三年物业费, 刘先生当时很不想签合同,售楼部的人说要么退款。辛辛苦苦攒的钱买房,70年产权10年就被开发商抹杀了。

谁“偷”走了年限?

根据国务院1990年颁布的第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:土地使用权出让最高年限按不同用途确定,其中住宅用地70年、综合用地50年、商业用地40年。而土地使用年限是从政府出让土地的时间起算的。


据了解,从我市目前的情况来看,土地剩余年限不足70年主要有两种情况:


1、房地产开发时间周期较长

房地产开发商对此有同感。他们认为,从开发商取得用地到楼盘正式销售,需办理规划设计、建设工程报建等相关手续,然后才开展建设施工,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气,或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素,开发周期可能延迟得更久。还有的房地产项目是分多期进行开发的,等到开发第三期、第四期时,相应的土地使用年限肯定会缩水较多。


2、拿地时间不同

由于开发商取得土地的方式除了通过政府取得一级市场土地,也可通过二级市场转让的方式取得用地,这些土地,虽然是新盖的房子,可是由于土地取得的时间较早,因此导致土地剩余的使用年限时间也不一样,刘先生购买的房子属于土地出让。

还有的市民认为,其中不乏一些房地产开发商在取得土地后,为赚取最大的利润,故意不及时开发,等待升值后再进行开发,而等到可以销售时,土地使用年限已经过了很长时间。

专 家 建 议

陕西泰普律师事务所王华兴律师说:“很多业主在与开发商签订购房合同时,只注重所购房屋的地段、价款、面积、结构、楼层等,对开发商的资质、所取得的法律文件(许可证)重视不够,尤其对于土地使用许可证的审批时间也就是土地的剩余使用年限不够重视。而土地年限缩水确实会对购房者利益产生影响或损失,我国法律虽然规定土地的最高使用年限,但是对于土地使用年限到期问题,目前并没有明确规定,虽然住宅建设用地使用权期满可以自动续期,对于续期是否需要缴费及按何种标准收费,尚无相应的办法和具体规定。”

购房者在购房时应当要求开发商出示《土地使用证》、《国有建设用地使用权出让审批单》以及《土地出让合同》中的约定条款,对土地的性质、类别、年限以及开工、竣工日期心中有数。此外,购房者与开发商签订《商品房买卖合同》时,应对土地年限缩水违约事由出现时违约方(开发商)应承担的违约责任进行明确,如合同对此进行了明确约定,房屋土地确实存在缩水的违约情况,购房者可以此为依据向开发商主张违约责任。

律师表示,由于我国现行的法律制度规定了,先取得土地许可后才能开展后期的工作,而取得土地许可证之时也就开始计算土地的使用期限了,所以,所有的商品房从建成使用之日计算都不足70年(住宅用地),造成的原因如前所述,因此,为了减少损失,业主在购房时一定要重视土地使用许可证的审批时间。由于,目前市场上的房价还没有与土地使用年限挂钩(因数很多),所以业主要慎重考虑,有自我保护意识。

还有业内人士建议,楼盘销售时,必须在明显位置提醒购买人房屋及所在土地使用年限,并规定使用年限少一年,就应当减去一年的土地出让金。这样,既保证了购房者的利益,在客观上又会减少开发商钻空子的现象。

案例 0 2

房屋“折寿”20年,工商调解退房款

2013年元月,刘女士以首付15.3万元的价格在渭南城区某房地产公司购买了一套商品房。 2014年2月份,签订正式购房合同时,刘女士看到合同上载明房屋产权50年,于是拒绝签订合同。为此刘女士多次找到房地产开发公司要求退还首付及利息,但房地产公司以种种借故拖延不予解决。3月14日刘女士将情况反映到媒体,最终该案件由工商分局承办。 接到投诉后,工商局执法人员迅速与刘女士取得了联系,刘女士提供了认购协议、收款票据及相关的证据并递交了投诉书。3月20日,工商分局组织双方进行调解。 3月24日,双方达成协议:1、房地产公司退回消费者15.3万元首付款;2、房地产公司按照同期商业银行存款利息赔偿,共计5775元;3、首付款及利息3月28日前到账。

【案例评析】 房地产纠纷是现今投诉率较高的案件之一,本案成功的运用了《消费者权益保护法》第五十三条“经营者以预收款方式提供商品或者服务的,应当按照约定提供。未按照约定提供的,应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款;并应当承担预付款的利息、消费者必须支付的合理费用”的相关规定,维护消费者的合法权益。